Жилищные облигации

Одним из способов привлечения средств граждан при строительстве жилья является жилищная облигация. В этой статье я постараюсь рассказать, что такое жилищная облигация,  как работает данный инструмент, в чем преимущества и какие недостатки жилищных облигаций по сравнению с долевым строительством.

Жилищная облигация – это ценная бумага, которая подтверждает тот факт, что тот, кто ее купил, приобрел какую-то часть жилплощади в доме. То есть каждая жилищная облигация имеет свой жилищный эквивалент. По законодательству этот эквивалент может составлять минимум 0,1 кв.м квартиры. Но для простоты расчетов застройщики обычно используют облигацию, жилищный эквивалент которой составляет 1 кв.метр квартиры.
К примеру, если человек в строящемся доме хочет приобрести квартиру общей площадью по проекту 50 кв.м, он должен на этапе строительства дома приобрести 50 облигаций. При этом, приобретает ли он их сразу одним платежом либо с рассрочкой платежа на весь период строительства, на суть взаимоотношений с застройщиком это не влияет. Но до ввода дома в эксплуатацию все 50 жилищных облигаций должны быть гражданином приобретены. И когда дом будет введен в эксплуатацию,  застройщик погасит каждому владельцу имеющийся у него пакет облигаций, предоставив взамен жилое помещение.

Жилищные облигации существуют в бездокументарной форме, в виде электронных записей на счетах «депо» в депозитарии ценных бумаг. Как только застройщик-эмитент видит поступление денежных средств от гражданина, он (либо профучастник) направляет в депозитарий поручение, в соответствии с которым производится списание оплаченных облигаций со счета «депо» эмитента и зачисление их на счет «депо» гражданина, открытый на его имя. Выписка со счета «депо» гражданина, направляемая ему депозитарием по почте, и есть подтверждение того, что он (гражданин) является владельцем указанного количества ценных бумаг определенного выпуска.

К преимуществам строительства с использованием жилищных облигаций можно отнести следующее:

1.    Участвуя в таком строительстве, гражданин получает больше гарантий возврата вложенных средств, в случае непредвиденных обстоятельств, нежели при строительстве жилья долевым способом, т.к. облигации должны быть обеспечены банковской гарантией, либо страховой защитой. Иными словами, банк или страховая компания гарантируют гражданам возврат вложенных средств (правда, без индексации) в случае неисполнения застройщиком-эмитентом своих обязательств, том числе и в случае несвоевременного завершения строительства.

2.    Жилищные облигации имеют возможность обращения на вторичном рынке. Если гражданин по каким-то причинам передумает строить квартиру, то он, как владелец облигаций, может продать их любому другому лицу, по сути, уступая свои права на квартиру. Продать облигации можно и по более высокой цене, нежели они приобретались у эмитента. Здесь все будет зависеть от договоренностей сторон.

3.    Гражданин, оплативший необходимый пакет облигаций, в дальнейшем застрахован от необходимости доплачивать в случае удорожания строительства. Так как в независимости от того, сколько в конечном итоге строительной компании стоило построить дом, она обязана предоставить владельцу жилищных облигаций при погашении квартиру. А в случае если проект оказался более дорогой, чем застройщик планировал, то отвечать за это ему придется, лишаясь своей прибыли. В соответствии же с законодательством, регулирующим долевое строительство, в случае увеличения стоимости строительства, вызванной корректировкой проекта или удорожанием стоимости строительных материалов, застройщик вправе откорректировать смету и вынудить дольщика возместить дополнительные затраты.

Недостатки жилищных облигаций:

1.    Основным недостатком жилищных облигаций является невозможность привлечения льготных кредитов. В настоящий момент договоры покупки жилищных облигаций для строительства квартиры не подлежат льготному кредитованию в соответствии с законодательством (в отличие от долевого строительства и ЖСК).

2.    Слабая вовлеченность белорусских банков в кредитование покупки жилищных облигаций.  На сегодня таким кредитованием занимаются только «Белинвестбанк» и БПС-Банк.

Во всем мире граждане предпочитают вкладывать в готовое жилье. Использование таких инструментов как жилищные облигации и долевое строительство — следствие недостатка средств у населения, необходимые, чтобы рассредоточить платежи за жилье и хоть как-то сэкономить. В то же время, как только появится интерес к жилищным облигациям с целью заработать на них, а не приобрести жилье, этот инструмент скорее всего получит существенное развитие.

---

С помощью жилищных облигаций можно купить не только бюджетное жильё но и элитную недвижимость. Этот инструмент также  позволяет не только приобрести дорогое жильё в рассрочку, но и заработать на нем.